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热点城市“地王”频出 二线城市房价全线领涨

2016年,毋庸置疑地将成为地王制造年。仅看上半年的数据足以令人咋舌:全国总价超过15亿,溢价率逾50%的地王总数达90宗,成交总价2,924亿。各地地王频出,5月共诞生69宗地王,俨然成为地王制造月,而这些地王多集中


2016年,毋庸置疑地将成为地王制造年。仅看上半年的数据足以令人咋舌:全国总价超过15亿,溢价率逾50%的地王总数达90宗,成交总价2,924亿。各地地王频出,5月共诞生69宗地王,俨然成为“地王制造月”,而这些地王多集中在苏州、合肥、南京、杭州、上海等一、二线热点城市。

二线城市不输一线城市,前五月二线城市的住宅用地价格同比上涨108%,远超一线和三四线城市,二线城市住宅用地溢价率也较去年同期明显提高,平均溢价率已超过50%。

与此同时,5月份的全国楼市发生了显著变化:一线城市房价明显降温,二线城市则全面取代一线城市,成为房价上涨的先锋。5月厦门、合肥、南京新房环比涨幅均超过4%,而此前的“领头羊”深圳新房环比涨幅只有0.5%,二手房连续2个月没有上涨。

由此可见,今年以来的中国房地产市场,已经历一线城市房价大涨,二线热点大举跟进,紧接着近两个月土地市场又成新焦点,一线和二线热点城市地王频出,成交纪录不断刷新,掩盖了三四线土地市场的冷清,让人担心这些地区房价涨势又要开始升温。

房地产市场的非理性急剧升温,严重扭曲了市场正常供求关系,造成热点城市土地市场供不应求的假象。开发企业资金面宽松和融资成本较低是促成疯狂拿地的重要原因:融资渠道拓宽,账面“不差钱”,因而可以动用巨资竞相追逐地价,不断刷新土地“溢价率”指标,导致热点城市房地产市场普遍出现“面粉贵过面包”这一“水涨船高”现象,并诱发了市场恐慌性需求。

如果冷静理性地思考,那么不难发现当前“地王潮”存在“拔苗助长”热点楼市的风险。地王潮代表城市高端住宅销量已近峰值,市场需求空间有限,未来地王项目去化难度加大。苏州、南京土地限价政策效果有限,地王年往往对应着政策的收紧,部分当前市场过热的城市后期限制性政策存在继续加码的可能;而且,宽松货币政策下资本大量流入房地产,未来若货币政策出现收紧或市场迎来调整,或将造成巨大的市场波动。

历史上大多数“地王”项目都“叫好不叫座”,“地王潮”抑或是“地王套”虽然在很短的时间内可以推高楼市价格,通过诱发房价上涨预期加快住宅销售,但中长期看将加剧住宅市场供求失衡状况,显著增加市场运行脆弱性,导致金融风险高度聚集。因此无论是房企还是金融机构都应该警惕市场风险。

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